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富力地產加速拓荒 尋找新增長點

2012-12-4 10:47| 發布者: VOGUEIS| 查看: 286| 評論: 0

摘要:      前年攻下南京,去年首入哈爾濱、大同,今年拿下香河,近日又首次在南沙、杭州拿地,觀察富力近年來的拿地及新項目舉動,可發現很多都是在其之前從未進入的城市或區域。  2012年3月,在富力地產2011年業績 ...
  

  前年攻下南京,去年首入哈爾濱、大同,今年拿下香河,近日又首次在南沙、杭州拿地,觀察富力近年來的拿地及新項目舉動,可發現很多都是在其之前從未進入的城市或區域。
  2012年3月,在富力地產2011年業績發布會上,富力董事長李思廉就明確表示,"減低任何監管措施的可能負面影響,一些二、三線城市的土地我們也會適當購入",在今年8月其表示"計劃于十八大后,積極在二、三線城市物色土地,因為當地的剛性需求最大,受限購令的影響較低"。
  通過新的拓展,富力已入駐全國17個城市和地區。"全力開拓新區域市場,暗示富力地產深入衡量政策,適當布局多元化的發展策略。"亞太城市房地產業協會會長謝逸楓表示。
  嘗到拓展新區的甜頭
  富力今年10月的銷售表顯示,目前為其貢獻銷售額的已經有13個城市。截至2012年10月底,公司錄得總銷售收入共約人民幣 264.49 億元(按照已經簽署的銷售協議),約占全年銷售目標的82.5%。
  富力地產大本營在廣州,2002年,富力地產以31.7億元拿下京城5大舊廠房地塊,拉開北伐的序幕。2007年,高調進入上海,后落子天津、西安、重慶、沈陽等,一直以來,富力也通過集中優勢兵力的戰術在這些區域取得了不俗戰果。
  記者統計發現,其去年廣州、北京、天津三地項目的貢獻額達到72%(2010年為70%),加上上海及周邊地區,總占比約有八成。今年前10月,廣州、北京、天津三地的銷售額約165億元,占比約62%,算上上海(包括昆山),一線城市占比也達到了70%。
  不過,一紙限購令讓一切都發生了變化。富力地產固守的核心城市,又恰恰受到限購令的影響較大,富力地產如果繼續依賴一線市場,風險不言而喻。
  去年9月26日,富力地產聯席董事長李思廉公開表示,富力計劃將全年銷售目標由400億元下調至320億元。"在宏觀調控下,富力的布局過于集中、單一,使其業績遠遠落后于其他開發商,這也成為其下調年度銷售目標的根本原因。"同策咨詢研究中心總監張宏偉對此表示。
  而實際上,富力地產去年的銷售額為285億元,其稱"下跌的主要原因是受到針對房地產市場的監管措施(特別是住宅限購令的影響)"。
  限購的影響讓富力地產始料未及,不過,這也促使其戰略微調,那就是拓展二、三線城市,開辟新的戰場。
  隨著富力地產二、三線城市布局的加大,這種情況在今年10月得到了改觀。其哈爾濱項目富力江灣新城(該項目地塊是富力于去年8月以22.3億元購得)10月入市后貢獻了銷售額6.57億元,僅次于富力地產在廣州、北京的項目,讓其嘗到了拓展二、三線城市的甜頭。
  低調的拿地策略
  實際上,在哈爾濱項目入市之前,讓富力嘗到拓荒新區域甜頭的是南京項目。
  2010年12月30日,富力首入江蘇南京,以23.6億元抄底麒麟新城兩宗地,之后,富力地產投資逾80億元將其打造成南京富力城。去年12月,南京富力城面市,并取得了開門紅,當月的銷售額為6.06億元,僅次于廣州。
  "該案例使我們有充足的信心在二、三線城市實施我們的擴充計劃。"富力在2011年年報中如此表示,并明確發出了進軍二、三線城市的宣言,"第二項策略是將會比以往更注重二、三線城市,深入衡量透過適當多元化至二、三線城市而平衡我們的發展組合可能帶來的好處。"
  富力地產在土地市場一直表現得比較激進,比如,2006年其大舉拿下21宗土地,2007年拿下20宗土地,其中不乏高價地王,2010年其買地支出至少在100億元以上,與此同時,負債率高企,這也是由于其在商業物業投入較多所致。
  不過,2010年下半年開始,富力地產商業物業陸續開花結果,進入收獲期。2010年11月,其推出了高端商場成都天匯城,與此同時,富力君悅大酒店等酒店業務去年開始扭虧為盈,而富力地產也憑借廣州富力中心、北京富力中心等在寫字樓王國打下了諸多江山。數據顯示,去年,富力地產商用物業在協議銷售中的占比由2010年的27%提升至37%。隨著資金回籠,富力負債率開始不斷下降,與此同時,不再大幅買地亦使得負債率有所下降。今年上半年,其負債率下降為84%。
  去年,富力地產開始就轉為低調,采取了約束收購的土地儲備方式,僅納入三塊土地,除楊箕村的一塊27萬平方米地塊位于廣州大本營外,其余都是在新區域,分別位于黑龍江哈爾濱和山西大同,總建筑面積分別為70萬平方米和39萬平方米。
  今年,富力也就只增加了香河和廣州南沙地塊。而近日,富力旗下翹威國際有限公司以7.63億元的底價競得杭州未來科技城文一西路北地塊,首入杭州,"未來科技城區域前景是很不錯,目前在建的項目也很多,該區域是政府重點打造工程,且區位優勢明顯,位于兩條主干道交叉口,交通便利,緊挨西溪濕地,環境好。"中國市場研究院商業咨詢部項目總監郭家東對記者表示。
  "富力‘低調’拿地策略與開拓市場戰略,一方面是受到房地產調控影響,市場與土地及金融管制越來越緊,一線城市土地開發有限,開發成本高。另外一方面是大房企不斷的競爭,市場被分化,開拓新的區域必然成新的選擇。"謝逸楓表示。

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